Купить квартиру в ипотеку

Слово «ипотека» прочно вошло в обиход современного россиянина. Для многих она стала единственным доступным инструментом решения насущного квартирного вопроса.

Условия ипотечного кредитования, правила погашения кредита по ипотеке, оформление ипотеки – в принципе, все они одинаковы и отличаются лишь определенными нюансами. Например, практически все банки отказались от штрафных санкций по досрочному погашению кредита, зато очень строго относятся к невозврату кредита при ипотеке или задержкам по платежам.

Между тем, появились и, действительно, интересные альтернативы ипотеке. Например, социальная ипотека, ипотека для молодежи, военных и др.

Одним словом, тем, кто стремиться оформить вожделенную собственность на жилье – ничто не может помешать. Важно лишь, подходить к ипотечному вопросу аккуратно, продуманно и искать максимально удобную ипотеку, идеально подходящую под существующие финансовые условия и реалии, с условием длительной перспективы.

Условия ипотечного кредитования

Приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита – непростой, но самый реальный вариант решения жилищного вопроса. Несмотря на то что слово «ипотека» уже никого не пугает, к процессу приобретения квадратных метров с привлечением заемных средств стоит относиться ответственно. И материалы подраздела «Условия ипотечного кредитования» помогут избежать массы проблем и предостерегут от типичных ошибок.

Например, важно четко определить сумму ипотечного кредита, срок, на который он будет взят, размер первоначального взноса и валюту займа. Следует не торопиться и основательно разобраться в разнообразии ипотечных ставок, вариантов расчета платежей и способов сокращения дополнительных расходов по ипотеке, которые предлагают кредитные организации.

В подразделе «Условия ипотечного кредитования» представлены статьи о том, почему необходимо предоставлять в банки информацию о трудовом стаже, гражданстве и наличии прописки и в каком виде следует подавать справки о доходах, семейном положении и пр. Здесь же рассказывается, какие требования банк предъявляет к жилью, приобретенному в кредит, и как оформить собственность при ипотеке. Описывается, как меняются условия для заемщика, если ипотека не первый его кредит, если рассматривается социальная ипотека, если будущий собственник уже имеет детей или еще слишком молод, а также насколько важно иметь благонадежных поручителей и созаемщиков.

Главное – не торопиться при выборе ипотечной программы и кредитной организации, чтобы в итоге найти самый выгодный вариант приобретения квартиры!

Сумма ипотечного кредита

Размер ипотечного кредита в каждом случае индивидуален. Важно и то, сколько стоит будущая собственность, и то какая сумма финансовых средств уже накоплена, и то какой ежемесячный доход имеет семья.

В случае, если все же иметься необходимость взять ипотечный кредит, стоит учесть, что для банка важно несколько моментов: размер ипотечного займа, уровень доходов, сколько лет заемщику и оценочная стоимость покупаемого жилья. Обязательное условие – наличие первоначального взноса. Сейчас это не менее 20 % от итоговой стоимости жилья. Стопроцентное кредитование покупки недвижимости кредитные организации рассматривают очень редко.

Неслучайно факт ежемесячного дохода потенциального покупателя часто ставиться банками в приоритет. Именно это, по их мнению, и является в большей степени гарантией возврата финансовых средств. И это напрямую влияет и на размер процента. Кредитная организация решает, закладывать ли в процент надбавку за риск невыплат, если таковые имеют место быть. В любом случае, в среднем выплаты по ипотеке не должны превышать 40% семейного бюджета (т.к. супруги являются созаемщиками и банк может учитывать общий доход семьи минус затраты на содержание иждивенцев) от общего дохода в календарный месяц. В итоге, чем выше доход и стабильнее финансовое состояние заемщика – тем на более меньший процент по ипотеке он может рассчитывать.

Стоит отдельно обратить внимание и на такое понятие, как оценочная стоимость жилья. Она может отличаться от рыночной, как в большую, так и в меньшую сторону, но напрямую влияет на решение кредитной организации какую же в итоге сумму она одобрит для выдачи. Например, квартира стоит  5 000 000 руб. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 80% стоимости жилья. Имея в качестве первоначального взноса один миллион рублей, потенциальный покупатель рассчитывает получить от банка оставшиеся четыре миллиона. Но оценщик указывает стоимость выбранной жилой недвижимости равной 4 500 000 руб. В итоге размер предложенного ипотечного кредита составит только 4 500 000 * 80%, то есть 3 600 000 руб.

Для большей ясности ситуации разберем самый распространенный пример и представим все цифры виде таблицы.

Потенциальный заемщик накопил 500 000 руб. и планирует инвестировать их в приобретение недвижимости. При этом в месяц за ипотеку он без проблем может платить в районе 25 000 руб. со ставкой 11% годовых. На какую сумму кредита он может рассчитывать?

Срок кредитования, летСумма кредита, руб.Проценты, руб.Стоимость жилья, руб.Ежемесячный платеж, руб.
1283 00017 144783 00025 012
2536 00063 5631 036 00024 982
3763 000136 2671 263 00024 980
4967 000232 6461 467 00024 993
51 150 000350 2271 650 00025 004
61 313 000486 4061 813 00024 992
71 460 000639 8961 960 00024 999
81 591 000808 2432 091 00024 992
91 709 000990 5252 209 00024 996
101 815 0001 185 1962 315 00025 002

Расчетный лист выплат сегодня предоставляется потенциальному заемщику в любом банке еще на первой консультации. Примерно определить объем выплат можно и не выходя из дома – воспользовавшись ипотечным калькулятором или зайдя на сайты кредитных организаций.

Программы с максимальной суммой кредита можно выбрать в разделе «Ипотечные программы». Там же можно оставить заявку на кредит ипотечным брокерам и банкам. Заявка подается бесплатно.

Рассчитать ипотеку

Платежи по ипотеке могут быть аннуитетными и дифференцированными.

Аннуитетные платежи

Аннуитентные (равные) платежи из месяца в месяц составляют одну и ту же сумму – это удобно для тех заемщиков, которым важно распределить свои финансы на долгосрочную перспективу. Однако в итоге заемщик заплатит кредитору больше, чем при дифференцированной схеме. Для определения суммы аннуитета по каждому отдельному случаю можно воспользоваться ипотечным калькулятором или получить расчетный лист выплат на консультации в банке.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи, очень высокие в начале периода выплат, снижаются по мере уменьшения долга банку (приблизительно к середине срока кредитования). Поначалу такие суммы довольно сложно выплачивать.

При выборе удобного и выгодного именно для вас вида платежей на консультации в банке можно попросить банковского сотрудника подготовить таблицу выплат для обоих вариантов или самостоятельно произвести расчеты с помощью ипотечного калькулятора.

Валютная ипотека

Согласно закону, ипотечный кредит в России можно взять не только в рублях, но и в евро, долларах США, швейцарских франках, японских иенах и пр. Однако, по данным кредитных организаций, после кризиса 2008 г. большинство ипотечных кредитов берется в рублях.

Если доход заемщика привязан к какой-либо иностранной валюте (например, если заемщик является сотрудником иностранной компании), оформлять ипотеку выгоднее именно в этой валюте. Во-первых, в большинстве банков ставки в валюте ниже, чем в рублях. Во-вторых, при снижении курса выбранной валюты относительно рубля заемщик с доходами в этой валюте будет получать меньше (в пересчете на рубли), но и ипотечный кредит для него станет дешевле. Однако просчитать изменения курса валюты на длительный период достаточно сложно. Поэтому попытка выиграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, рискованна.

Таким образом, если заемщик получает доход в рублях, то при оформлении рублевой ипотеки он обеспечивает себе стабильность, а при кредитовании в иностранной валюте – шанс уменьшить стоимость ипотеки за счет разницы курсов. В последнем случае следует сравнить преимущества валютной ипотеки и предстоящие издержки на конвертацию для ежемесячного ипотечного платежа.

Программы с различной валютой кредита можно выбрать в разделе «Ипотечные программы». Там же можно оставить заявку на кредит ипотечным брокерам и банкам. Заявка подается бесплатно.

Ставки по ипотеке

Существуют фиксированные и плавающие ипотечные ставки. Фиксированные не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования и являются наиболее распространенными. Плавающие ставки привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Так, ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже, и проценты по таким кредитам обозначаются как 6% + LIBOR, 7% + LIBOR и т.п. Заемщику, взявшему ипотечный кредит с плавающей ставкой, привязанной к LIBOR, банк раз в год сообщает новый размер процентов, которые предстоит выплачивать в течение следующего года. Если же речь идет об ипотеке в рублях, то ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime3M + 5% или MosPrime6M + 5% и пересматривается каждые три или шесть месяцев.

Существует еще несколько видов плавающих ставок, но они встречаются значительно реже. Например, есть ипотечные ставки, привязанные к MIBOR (московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, к TIBOR (Токийской межбанковской бирже).

Плавающие ипотечные ставки, как правило, выглядят более привлекательными, чем предлагаемые банками фиксированные проценты. Но следует иметь в виду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.

Проценты ипотеки

Фиксированные ипотечные ставки колеблются в среднем от 7 до 12% по валютным кредитам и от 5 до 16% по кредитам в рублях. Процентная ставка – ключевой фактор выбора ипотечной программы. Но как бы ни был низок ипотечный процент, заемщику все равно придется возвращать банку не только сумму кредита, но и начисленные на него проценты, а это существенная переплата. Так, за 15–25 лет заемщик может выплатить двойную, а то и тройную цену жилья.

Процентная ставка по ипотеке зависит от:

  • объекта кредитования: комната, квартира или дом;
  • рынка недвижимости: первичный или вторичный. Проценты в случае строящегося жилья обычно выше, чем при покупке «вторички», из-за риска незавершенного строительства. Сейчас большинство банков предлагает повышенный процент до сдачи дома и снижение ставки после его сдачи;
  • формы подтверждения доходов: если заемщик подтверждает доход справкой по форме 2-НДФЛ, ставка может быть снижена на 1–2%;
  • срока кредитования: чем больше срок ипотечного кредита, тем выше процент;
  • первоначального взноса. Ставка снижается, если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья.

Каждый банк определяет размер ипотечной ставки индивидуально, с учетом указанных условий.

Кстати, низкая ставка ипотеки не всегда гарантирует щадящие выплаты: здесь нужно учитывать дополнительные расходы на оформление кредита и его дальнейшее обслуживание. Встречаются программы, в которых низкие ставки оборачиваются высокими фактически уплаченными процентами.

Программы с минимальной процентной ставкой можно выбрать в разделе «Ипотечные программы». Там же можно оставить заявку на кредит ипотечным брокерам и банкам. Заявка подается бесплатно.

Срок кредита

Срок выплаты ипотечного кредита может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярны кредиты на 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотека выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (по российскому трудовому законодательству это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но бывают и исключения. Существуют программы, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, но не более чем до 75 лет.

Срок выплаты ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения.

Было бы логично предположить, что чем меньше срок ипотеки, тем ниже переплата за приобретаемое жилье. Однако банки любят «длинные» деньги, а потому зачастую предлагают более интересные варианты при более длительном сроке выплат. Определить оптимальный для себя вариант погашения можно на консультации в банке: потенциальным заемщикам, как правило, предоставляют графики выплат на 10, 15 и 20 лет. Имея эти расчеты, заемщик самостоятельно выбирает размер и срок ипотечного кредита, учитывая свои потребности в жилье и стоимость недвижимости. В определенный момент темп прироста переплаты за жилье точно превысит темп прироста размера ипотечного кредита.

Рассмотрим пример.

Допустим, у вас имеется первоначальный взнос в сумме 500 000 руб., и вы готовы выплачивать ежемесячно не более 25 000 руб. в счет погашения ипотеки по ставке 11% годовых.

Срок кредита, летСтоимость жилья, руб.Сумма кредита, руб.Переплата за жилье, руб.Прирост кредита, руб.Прирост переплаты, руб.
1783 000283 00017 144283 00017 144
21 036 000536 00063 563253 00046 419
31 263 000763 000136 267227 00072 704
41 467 000967 000232 646204 00096 379
51 650 0001 150 000350 227183 000117 581
61 813 0001 313 000486 406163 000136 179
71 960 0001 460 000639 896147 000153 490
82 091 0001 591 000808 243131 000168 347
92 209 0001 709 000990 525118 000182 282
102 315 0001 815 0001 185 196106 000194 671

Из таблицы видно, что если ипотечный заем будет взят на шесть лет или менее, то выигрыш в сумме кредита (его прирост) будет больше потери на переплате. Если же оформить ипотеку на больший срок, то несущественный прирост в сумме полученного кредита будет оборачиваться весьма высокой переплатой по нему.

Для определения эффективного срока ипотеки по различным условиям удобно пользоваться ипотечным калькулятором.

Программы с максимальным сроком кредитования можно выбрать в разделе «Ипотечные программы». Там же можно оставить заявку на кредит ипотечным брокерам и банкам. Заявка подается бесплатно.

Первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос при ипотеке – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь, чтобы получить ипотечный кредит. Это основное требование большинства банков. Первоначальный взнос может составлять от 0 до 90% стоимости жилья. Источником средств для такого взноса могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).

Чем выше первоначальный взнос, тем больший ипотечный кредит может получить заемщик. Также значительный объем взноса уменьшает срок ипотеки и переплату за приобретаемое жилье. Подобрать оптимальный размер ипотечного кредита и его срок можно, воспользовавшись ипотечным калькулятором.

Если первоначальный ипотечный взнос составляет 70% и более от стоимости приобретаемого жилья, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае легко избежать большинства дополнительных расходов, связанных с ипотекой, упрощается и процедура оформления займа. Однако процентная ставка может увеличиться. Ставки по потребительскому кредиту выше, чем по ипотечному, но такой заем будет погашен в течение двух-трех лет, тогда как ипотека оформляется на десятилетия, и чем ниже по ней ставка, тем выгоднее эта операция в итоге. Однако здесь заемщику необходимо иметь сравнительно высокий уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья и чтобы обслуживание нескольких займов при этом не стало непосильной ношей.

Если же заемщик располагает лишь незначительной суммой для первоначального взноса или средства на него вообще отсутствуют, отчаиваться не стоит. До кризиса 2008 г. ипотечные программы без первоначального взноса были широко распространены во всех крупных городах, так как рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления людьми первоначального взноса. Сегодня на рынке ипотечных программ можно подобрать программу ипотеки с минимальным первоначальным взносом. При этом банк выдает кредит, исходя из оценочной стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. К сожалению, если цена, запрашиваемая продавцом, превышает оценочную, минимальным первоначальным взносом на покупку жилья не обойтись: этот взнос в сумме с ипотечным кредитом составит только оценочную, а не рыночную стоимость квартиры или дома.

Программы с минимальным первоначальным взносом можно выбрать в разделе «Ипотечные программы». Там же можно оставить заявку на кредит ипотечным брокерам и банкам. Заявка подается бесплатно.

Гражданство

Ипотечный кредит в России вправе получить не только гражданин страны, но и нерезидент. При выдаче ипотечного кредита гражданину другого государства существуют особенности в процедуре подтверждения его доходов. Если же иностранный гражданин имеет временную регистрацию на территории Российской Федерации и разрешение на трудовую деятельность, он может оформить ипотечный кредит в том же порядке, что и россияне.

Прописка

К вопросу регистрации (прописки) заемщика в месте, где предполагается приобрести жилье, банки относятся по-разному. Одни считают это обязательным условием, другие нет. То же относится и к вопросу временной регистрации на территории того субъекта Федерации, где будет взят кредит.

Что касается прописки заемщика в квартире, приобретенной по ипотечной программе, то он, как собственник, вправе беспрепятственно в ней зарегистрироваться. Для регистрации в купленном жилье родственников, особенно несовершеннолетних детей и престарелых граждан, может потребоваться разрешение банка-кредитора.

Справка о доходах

Чтобы получить ипотечный кредит, потенциальному заемщику необходимо доказать свою платежеспособность. Для банков основным документом, подтверждающим платежеспособность заемщика, является справка о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ за последние 6 или 12 месяцев (как запросит кредитор). В случае если заемщик получает заработную плату неофициально, он может представить справку о доходах в свободной форме, заверенную руководством компании, где он работает, и главным бухгалтером, однако такую справку принимают не все банки.

Важно понимать: от того, какие документы будут поданы в банк, зависит итоговый размер и условия кредита. Перечень доходов заемщика, которые учитываются при расчете кредита, и форма их подтверждения в разных банках различаются. Иногда даже справка о том, что заемщик недавно был повышен в должности и его оклад был соответственно увеличен, может благотворно повлиять на размер процентной ставки. Отсутствие же справки о доходах, напротив, способно привести к удорожанию ипотечного кредита на 1,5–2%.

При расчете ипотечного кредита банк может принять во внимание дополнительные доходы заемщика: регулярно получаемую арендную плату, проценты и пр. Косвенным подтверждением платежеспособности заемщика может быть наличие у него квартиры, дачи, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и пр.

Индивидуальный предприниматель без образования юридического лица (ИП) должен представить декларации о доходах за запрашиваемый банком период с отметкой налоговой инспекции. Если предприниматель осуществляет уплату налога на вмененный доход, то ему следует представить свидетельство об уплате этого налога за период, указанный банком.

Кроме доходов самого заемщика, банк может рассмотреть зарплату супруга/супруги или поручителей.

Трудовой стаж

От трудового стажа заемщика зависит решение банка о том, выдавать ли кредит и какого размера. Хорошо, если заемщик проработал на последнем месте более полугода. При общении с сотрудником банка необходимо быть готовым ответить на вопросы о характере выполняемой работы, должностных обязанностях, причинах увольнения, пропусках в стаже и т.д.

В случае если заемщик является безработным (пусть даже формально, а не фактически), с получением ипотечного кредита могут возникнуть проблемы.

Кредитная история

Любое физическое лицо, хотя бы раз в жизни бравшее кредит, имеет свою кредитную историю. Кредитная историявключает в себя следующую информацию:

  • паспортные данные заемщика;
  • ИНН;
  • номер страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования;
  • данные по каждому кредиту: суммы, сроки, исполнение обязательств, судебные решения.

Кредитная история собирается из сведений, которые банки и другие кредитные организации передают в бюро кредитных историй. По закону кредитные организации должны передавать всю информацию о своих клиентах хотя бы в одно бюро кредитных историй в течение 10 дней. Кредитная история хранится в бюро в течение 15 лет с момента последних изменений, а затем аннулируется.

В Центральном каталоге кредитных историй Банка России можно узнать, в каком именно бюро хранится кредитная история конкретного заемщика. Один раз в год гражданин России имеет право запросить свою кредитную историю бесплатно, повторно – платно. В течение 10 дней отчет предоставляется в электронной форме или письменно. В случае если заемщик не согласен с информацией, указанной в его кредитной истории, он вправе подать в бюро кредитных историй заявление о внесении изменений.

Поручители и созаемщики

Поручители при ипотеке

Поручитель – это лицо, которое гарантирует выполнение обязательств заемщика ипотечного кредита перед банком в случае, если заемщик не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам. Проще говоря, если должник оказался неплатежеспособным, его поручитель обязан выплатить банку всю сумму кредита с процентами, а также компенсировать расходы, связанные с взысканием долга (судебные издержки и пр.). После этого права кредитора переходят от банка к поручителю, который вправе потребовать от ипотечного заемщика компенсации своих убытков.

В период формирования ипотечного рынка в России банки в обязательном порядке требовали от потенциального заемщика обеспечить наличие двух платежеспособных поручителей. Однако сегодня ипотека без поручителей вполне возможна.

Созаемщики ипотеки

Созаемщик – это лицо, доходы которого учитываются банком при определении размера ипотечного кредита. Необходимость в созаемщике возникает, когда заемщику не хватает той суммы кредита, которую предлагает банк. Супруг (супруга) заемщика, в соответствии с российским законодательством, автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Если у супругов есть желание избежать солидарной ответственности по кредиту или равных прав на приобретаемую недвижимость, им нужно заключить брачный контракт.

Созаемщиком также может стать родственник или любой иной человек, ничем не связанный с заемщиком. Созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по ипотечному кредиту.

Требования к жилью

Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое находится в залоге у банка в качестве обеспечения выданного кредита. В роли предмета залога может выступать как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и то, которое уже имеется в собственности у заемщика.

Жилье, которое планируется купить на кредитные средства, должно отвечать условиям, выдвинутым банком. В первую очередь учитывается год постройки дома и его и техническое состояние. В течение всего срока выплаты ипотечного кредита предмет залога (квартира, дом, комната) должен сохранять свою ликвидность – возможность продажи на рынке без потерь в стоимости.

Иногда банки предъявляют достаточно жесткие требования к вторичному жилью: например, там обязательно должны быть электричество, система отопления, горячая и холодная вода, отдельная кухня и пр. К новостройкам требования ниже: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

Сложности часто возникают при приобретении в ипотеку комнат: они рассматриваются банками как ипотечное жилье только в одном случае – если заемщик выкупает последнюю комнату в коммунальной квартире, в которой остальные комнаты уже ему принадлежат. Банк также может выдать заем на покупку комнаты в коммунальной квартире, если в залог будет передано другое жилье, находящееся в собственности заемщика. Эти ограничения связаны с тем, что при невозврате кредита у банка могут возникнуть проблемы с взысканием задолженности посредством продажи предмета залога: для продажи комнаты требуется согласие соседей по коммунальной квартире.

Покупка квартиры в кредит

Покупка квартиры в ипотеку возможна при соблюдении комплекса условий:

  • заемщик ипотечного кредита подобрал для покупки недвижимость, отвечающую требованиям банка;
  • банк-кредитор одобрил предложенную квартиру;
  • между ипотечным банком и заемщиком заключен кредитный договор.

Обмен денег на квартиру происходит в несколько этапов. При достижении продавцом и покупателем предварительной договоренности относительно объекта недвижимости продавец может потребовать от покупателя внести в залог определенную сумму для подтверждения серьезности его намерений. Сумма залога в каждом случае определяется индивидуально, в зависимости от стоимости квартиры, но обычно бывает достаточно большой, чтобы ощутить ее потерю в случае срыва сделки.

Основная сумма денег передается продавцу после государственной регистрации сделки купли-продажи. Некоторые ипотечные банки допускают передачу денег продавцу до государственной регистрации, но в этом случае с заемщика ипотечного кредита взимается дополнительный сбор. Завершается покупка квартиры в кредит оформлением акта приема-сдачи жилого помещения между покупателем (заемщиком ипотечного кредита) и бывшим собственником жилья. В этот же момент продавец получает от покупателя последнюю часть денег по сделке.

Для проведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем, как правило, используется один из двух способов: расчет наличными через сейфовую ячейку банка и расчет безналичными денежными средствами посредством банковского перевода.

Социальная ипотека

Социальная ипотека – комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. Сегодня на федеральном и местном уровнях действует несколько государственных ипотечных программ: для молодых семей, молодых учителей, военных.

Вариантов социальной ипотеки несколько:

  • продажа государственного жилья в кредит по льготной цене;
  • дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
  • предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.

Каждый субъект Российской Федерации самостоятельно выбирает варианты социальной ипотеки. Информацию об этом, а также первичную консультацию можно получить в органах власти, отвечающих за жилищную политику города или района.

Социальная ипотека для молодых семьей

Участники программы – молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации. Молодая семья может принять участие как в региональной программе социальной ипотеки, так и в федеральной и претендовать на получение государственной субсидии для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости 1 кв. м жилой недвижимости в конкретном регионе или городе, а также от того, есть ли в семье дети и сколько их. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится исходя из следующих нормативов: для семьи из двух человек – 42 кв. м, для семьи из трех и более человек – по 18 кв. м на каждого.

Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (стоять в очереди на получение муниципального жилья) и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Молодая семья, вошедшая в федеральную программу, получает специальное свидетельство. Сама субсидия зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

Социальная ипотека для военных

Всероссийская программа «Военная ипотека» направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения. Каждый год на индивидуальный счет военнослужащего, участвующего в программе, перечисляется определенная сумма, определяемая Правительством Российской Федерации. Эти средства военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотеки.

Возможность участия в программе определяется званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Участниками программы являются выпускники военных образовательных учреждений, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 г. и прослужившие три года.

Ипотечная программа «Материнский капитал»

Ипотека с использованием материнского (семейного) капитала – это специальная государственная программа, предполагающая уплату части первоначального взноса либо погашение основной части долга и процентов по нему при помощи государственной субсидии, выдаваемой в виде сертификата на материнский (семейный) капитал.

Весь материнский капитал или его часть могут перечисляться на следующие цели:

  • уплата первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение недвижимость или строительство жилья;
  • погашение основного долга и уплата процентов по ипотечным кредитам на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам), включая те из них, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.

Ипотека для молодой семьи

Банки достаточно лояльно относятся к молодым заемщикам, разрабатывая для них специальные программы. Как правило, в таких программах низкий первоначальный взнос, возможность отсрочки погашения основного долга в период строительства жилья и в случае рождения ребенка. Кроме того, при расчете суммы кредита можно учитывать доход родителей супругов-заемщиков.

Государство также стремится поддержать молодых заемщиков. В рамках целевой федеральной программы «Жилище» действует специальная подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». Ее цель – помощь молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, путем предоставления субсидий на приобретение жилья или создания условий, при которых супруги смогут получить ипотечный кредит. Молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо один родитель до 35 лет с одним или несколькими детьми могут стать участниками программы. При этом молодая семья должна иметь доходы, которые позволят ей взять ипотечный кредит на общих основаниях.

Субсидия по программе может быть направлена на:

  • покупку готового или стоящегося жилья (квартиры или индивидуального дома);
  • уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, взятым до получения субсидии.

Размер субсидии составляет 35% (для семей без детей) и 40% (для молодых семей с детьми) от расчетной стоимости жилья. При рождении или усыновлении ребенка молодой семье может быть возмещено дополнительно не менее 5%.

Расчетная стоимость жилья определяется как произведение нормы метража и норматива стоимости 1 кв. м. Норма метража для семьи из двух человек составляет 42 кв. м, для трех и более – по 18 кв. м на каждого члена семьи. Норматив стоимости 1 кв. м по каждому муниципальному образованию устанавливается отдельно.

Основной документ при получении субсидии – именное свидетельство на приобретение жилья. Оно предоставляется в кредитную организацию, где на имя владельца открывается специальный счет. Срок действия именного свидетельства составляет девять месяцев. За это время молодая семья обязана передать в банк правоустанавливающие документы на жилье и договор на его приобретение.

В каждом регионе России разработан свой вариант подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», поэтому для выяснения конкретных условий необходимо обратиться в органы местного самоуправления.

Альтернативы ипотеке

Сегодня в качестве альтернативы ипотеке могут рассматриваться:

  • жилищный накопительный кооператив;
  • кредитный потребительский кооператив граждан;
  • потребительский кредит.

Жилищный накопительный кооператив

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) – вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного кооператива и создаваемый для удовлетворения потребности граждан в жилье.

Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо заплатить первоначальный взнос, минимальная сумма которого может колебаться от 10 000 до 30 000 руб. Затем член кооператива должен ежемесячно или с иной периодичностью пополнять общую кассу, при этом он может выбрать наиболее комфортную для себя схему накоплений (сроки, размер вносимых сумм). Когда накопленная сумма составит 30–50% стоимости жилья и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум два года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Далее он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую взял для покупки. За занятые в ЖНК деньги член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3–7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. Например, если гражданин за четыре года скопил 50% стоимости квартиры, после чего приобрел ее, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, он обязан вернуть в течение шести лет (1,5 х 4 = 6). После полного расчета с ЖНК гражданин получает жилье в собственность и выходит из кооператива.

Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой – низкие проценты и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, небольшой первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать доходы. Кроме того, в качестве взноса в кооператив можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат.

Основный недостаток ЖНК – ограничение срока займа: чтобы получить рассрочку на 10 лет, придется выдержать период накопления в 6,6 года (10 лет / 1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК возможности немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. Но главное – до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя все риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Кредитный потребительский кооператив граждан

Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ) – это добровольное объединение физических и (или) юридических лиц на основе членства и по территориальному, профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков). Иными словами, физические лица объединяются в кредитный кооператив, чтобы помочь друг другу.

Кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива: покупку недвижимости, автомобиля, оплату образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. При покупке жилья член кооператива, как и в случае с банком, сразу становится собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту.

Потребительский кредит

При решении квартирного вопроса к потребительским кредитам чаще всего обращаются в случае недостатка средств на первый взнос или на ремонт, а также когда залог жилья невозможен или требуемая сумма невелика. Ставки по потребительским кредитам выше, а сроки выплат по ним меньше (до пяти лет), чем по ипотечным. Зато процедура получения такого займа проще и дополнительные расходы ниже.

Оформление ипотеки

Для начала оформления ипотеки необходимо подать в выбранный банк заявку на получение кредита и полный пакет документов. Если все предоставленные документы соответствуют требованиям кредитной организации, банк приступает к рассмотрению заявки. Срок принятия решения составляет от нескольких дней до нескольких недель. В случае положительного решения банковский сотрудник связывается по телефону с заемщиком и сообщает об одобрении кредита устно, а затем высылает по электронной почте письмо с соответствующей информацией. Если ответ банка отрицательный, заемщика также ставят в известность, однако причины отказа в выдаче ипотечного кредита обычно не разглашаются.

Далее за определенное время – обычно за три месяца – заемщику нужно найти подходящую квартиру (комнату, дом), которая отвечала бы тем требованиям к жилью, которые предъявляет банк-кредитор. Затем следует собрать документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Вот приблизительный список таких документов:

  • правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
  • паспорт на жилье с его планом;
  • справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
  • выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, отсутствии обременений по квартире);
  • разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Если квартира покупается на первичном рынке (новостройки, стоящееся жилье), банк, как правило, сам запрашивает у застройщика необходимую документацию, что избавляет заемщика от лишних хлопот.

После этого проводится оценка жилья: эта процедура позволяет банку определить максимальную сумму выдаваемого кредита – не более 80–100% оценочной стоимости. Именно оценочной, а не рыночной, которую запрашивает продавец.

Страхование жилья также необходимый этап оформления займа. Ипотечный кредит выплачивается в течение многих лет, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры (комнаты, дома), оценки объекта и заключения договора страхования нужно подписать договор ипотечного кредитования. В большинстве банков форма договора ипотеки не подлежит изменению – заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия окажутся неприемлемыми.

Одновременно с заключением договора ипотеки может потребоваться оформление закладной. Закладная – это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства.

Завершается процедура нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией документов в органах юстиции.

Документы для оформления ипотеки

Стандартный набор документов для оформления ипотеки следующий:

  • паспорт или заменяющий его документ;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;
  • свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории Российской Федерации;
  • военный билет для лиц мужского пола моложе 27 лет;
  • документы об образовании (дипломы, аттестаты, свидетельства и т.п.);
  • свидетельства о браке/разводе и копия брачного контракта (при наличии);
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы, подтверждающие доходы;
  • анкета банка.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  • справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации;
  • паспорта ближайших родственников (супруга/супруги, родителей, детей);
  • свидетельства о смерти супругов, родителей, детей;
  • документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (недвижимость, автомобиль и т.п.);
  • документы, подтверждающие наличие счетов в банках;
  • документы, подтверждающие кредитную историю заемщика;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Для созаемщиков и поручителей пакет документов аналогичный.

Набор документов для индивидуального предпринимателя:

  • свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
  • документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;
  • выписки по банковским счетам за последние один-два года;
  • договоры аренды и основные договоры по деятельности индивидуального предпринимателя;
  • документы об уплате единого налога на вмененный доход;
  • книга учета доходов и расходов (при использовании упрощенной системы налогообложения);
  • патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии).

Владелец бизнеса должен представить следующие документы:

  • учредительные документы;
  • бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках;
  • выписки по банковским счетам;
  • договоры о деятельности компании

Иностранному гражданину придется дополнительно предъявить разрешение на временное проживание, вид на жительство и разрешение на работу.

Договор ипотеки

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества. Сторонами по договору ипотеки являются залогодатель (заемщик или созаемщики) и залогодержатель (кредитная организация).

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

  • предмет ипотеки;
  • оценочная стоимость предмета ипотеки;
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
  • право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки посредством указания его наименования, местонахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета. Дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также имущество, которое нельзя приватизировать, не могут стать предметом залога.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только при условии одновременного (по тому же договору ипотеки) залога земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования, а также категорию земель.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, предназначенными для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, каковы сумма кредита, его срок, процентная ставка, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это должно быть указано в договоре ипотеки – в противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Чтобы осуществить перепланировку, продать заложенное жилье или сдать его в аренду, нужно разрешение банка-кредитора. Банк вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом нарушены, банк может потребовать досрочного погашения ипотечного кредита.

При невыполнении заемщиком требования досрочного погашения банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором) порядке. Заложенное по договору ипотеки имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется посредством продажи на публичных торгах.

Регистрация ипотеки

Сделки с недвижимостью, согласно законодательству, подлежат обязательной государственной регистрации путем занесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Договор ипотеки заключается в письменной форме, заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственной регистрации в органах юстиции подлежат договор купли-продажи или договор ипотеки жилья, закладная, право собственности покупателя на жилье и обременение этого жилья залогом.

Срок регистрации договора купли-продажи жилья, приобретенного по ипотеке, по закону составляет пять дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Для государственной регистрации договора ипотеки требуются следующие документы:

  • заявление от залогодателя и залогодержателя;
  • договор ипотеки и его копии;
  • документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
  • кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений и их копий.

Законодательство в сфере ипотеки

Правоотношения по договору ипотеки регулируются:

  • Конституцией Российской Федерации;
  • Гражданским кодексом Российской Федерации;
  • Жилищным кодексом Российской Федерации;
  • Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • другими нормативными актами.

Прекращение договора ипотеки

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Оценка квартиры для ипотеки

Оценка жилья – обязательная процедура при оформлении ипотеки. Она позволяет банку убедиться, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Обычно банк имеет одного-двух оценщиков в качестве партнеров (профессиональные организации), и заемщик ипотечного кредита может (но не должен) воспользоваться их услугами.

В отчете оценщика определяется рыночная стоимость выбранной квартиры (дома). По этой цене ипотечное жилье может быть продано в обозначенные сроки в случае, если заемщик не сможет погасить кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк определяет максимальную сумму займа. Если стоимость жилья выше определенной оценщиком и банк выдает меньший, чем требуется, кредит, заемщику придется самостоятельно найти недостающие средства.

Страхование квартиры по ипотеке

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик должен страховать только предмет залога – от повреждения и полного уничтожения. Но, как правило, до совершения сделки банки требуют дополнительно застраховать риск утраты права собственности на жилье (титул). Реже заемщика могут обязать застраховать свою жизнь и трудоспособность. Срок ипотечного страхования равен сроку, на который берется кредит. При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке суммы кредита, увеличенной на 10%.

Страховые платежи

Сумма и страховой тариф определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3–0,5% суммы страховки и зависит от ряда параметров: в частности, от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита варьируется в пределах от 0,3 до 1,5%. На итоговую сумму влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, профессия и пр. Иногда банки требуют застраховать и жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита.

Что касается утраты права собственности на жилье, то одни банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а другие – только на три года (срок исковой давности по недействительным сделкам). При страховании титула имеет значение юридическая чистота жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2–0,7%. Если жилье приобретается в новостройке, титул страховать необязательно.

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1–1,5% в год от остатка по кредиту.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются один раз в год, причем, поскольку сумма рассчитывается исходя из остатка задолженности, они с каждым разом уменьшаются. За страхование жизни и трудоспособности платят с момента получения кредита. Начало страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, во втором — после оформления квартиры в собственность.

Страховые случаи

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым будут возмещены убытки. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата им трудоспособности (присвоение статуса инвалида первой или второй группы) в период действия страхового договора. В ситуации смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов, после чего заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

При страховании жилья страховым случаем являются гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц, а также конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю не было известно. При повреждении застрахованного жилья страховая компания выплачивает страховое возмещение заемщику. Если недвижимость была застрахована только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

Страховым случаем при страховании титула может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него получателем страховой выплаты является банк-кредитор: именно ему страховая компания выплатит остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу между стоимостью недвижимости и суммой ипотечного кредита, только если застраховал жилье на его полную стоимость.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

Дополнительные расходы при ипотеке

Получение кредита сопровождается рядом дополнительных расходов. Некоторые из них разовые, другие приходится выплачивать в течение всего срока кредитования. Объем таких затрат варьируется от 1,5–2 до 7–8% суммы ипотечного кредита.

К дополнительным расходам относятся:

Оценка стоимости жилья

Оценка жилья, которое планируется приобрести с помощью ипотечного кредита, проводится в обязательном порядке: именно исходя из оценочной стоимости квартиры или дома, подтвержденной сертификатом, банк определяет размер кредита. Оценщика назначает кредитная организация. Как правило, каждый банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков, услуги которых приходится оплачивать заемщику (в среднем от 3000 до 10 000 руб.).

Проверка объекта ипотеки

Подобная проверка чаще проводится в случае, когда кредитные средства заемщик планирует потратить на приобретение недвижимости в строящемся доме. За такую проверку банк взимает отдельную плату – от 4500 до 15 000 руб., причем в зависимости от банка сумма может быть фиксированной либо рассчитываться как процент от суммы ипотечного кредита.

Банковские сборы при жилищном кредитовании

Некоторые банки взимают с заемщика плату за открытие ссудного счета (1–2% от суммы кредита), а также сбор за выдачу кредита (порядка 0,5–1,5%). В крупных банках последний отменен.

Обналичивание кредитных средств

За то, чтобы получить сумму ипотечного кредита наличными, заемщику иногда также приходится платить (0,5–3% от суммы кредита). Наличные деньги закладываются в сейфовую ячейку банка, аренда которой стоит от 300 до 3000 руб.; в последнее время данная опция обычно предоставляется бесплатно при условии получения ипотечного кредита в этом же банке.

Риелтор и ипотечный брокер

Решение, обращаться ли к специалистам по недвижимости, каждый заемщик принимает самостоятельно. Услуги риэлтора в среднем составляют 2–5% от стоимости квартиры, услуги ипотечного брокера – 2–3%.

Страхование жилья

Ипотечное страхование жилья и некоторых других рисков (например, жизни и здоровья заемщика) – обязательное условие получения ипотечного кредита. Размер страхового взноса определяется как процент от суммы задолженности банку, поэтому по мере выплаты кредита он становится меньше.

Банковские операции

Некоторые ипотечные банки ежемесячно или ежегодно взимают с заемщика плату за ведение его ссудного счета в пределах 1% годовых от остатка задолженности.

Собственность на жилье

Важное преимущество ипотеки состоит в том, что купленная недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика. Однако право собственности на жилье ограничено договором залога, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что на любые действия с данной недвижимостью: продажу, обмен, сдачу в аренду, осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника, – необходимо получать разрешение банка.

Если ипотека берется для покупки квартиры в новостройке, то, согласно закону, право собственности на жилье может быть оформлено только после окончания строительства. Именно поэтому процентные ставки при ипотечном кредитовании новостроек бывают выше ставок по жилью на вторичном рынке.

Погашение кредита при ипотеке

Кредит считается погашенным, когда на указанный банком счет зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Существует несколько способов погашения кредита в зависимости от периодичности внесения платежей, их сроков, размера и формы (наличными деньгами или безналичным переводом).

Ипотечные платежи производятся ежемесячно в определенный период, который определяется в момент подачи заявления в банк, – как правило, в первую, вторую либо третью декаду месяца. Если в оговоренный период платеж не перечислен, следуют штрафные санкции, указанные в кредитном договоре.

Размер платежа определяется графиком платежей, который выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Банк требует точного соответствия перечисляемой суммы (вплоть до копеек) той, которая указана в графике. Малейшая недоплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

При внесении платежей наличными через кассу банка необходимо помнить о том, что вечером кассы работают не во всех банках, и о том, что платежи не принимаются в выходные и праздничные дни.

В случае безналичных платежей денег переводятся со счета заемщика на счет банка-кредитора. Межбанковские переводы являются платной услугой и занимают один-три дня. Избежать задержек можно, открыв счет непосредственно в банке-кредиторе. Сумма ежемесячных платежей по ипотеке может автоматически перечисляться и с вашей заработной платы.

Досрочное погашение ипотеки

Ипотечные кредиты, как правило, допускают возможность досрочного погашения.

В случае полного досрочного погашения ипотечного кредита заемщику необходимо оформить в кредитной организации документ, подтверждающий данный факт. Далее этот документ предоставляется в органы юстиции, где снимается залоговое обременение. Ипотека прекращается.

Невозврат кредита при ипотеке

Сколь бы ни был уверен в своих силах заемщик, гарантировать возврат кредита, выплаты по которому длятся много лет, он не может. Всегда есть риск возникновения ситуации, при которой заемщик окажется не в состоянии выполнять условия кредитного договора: своевременно вносить платежи, предусмотренные схемой выплаты основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Именно поэтому банки обязывают клиентов страховать свою жизнь, трудоспособность, объект покупки, а иногда и сам договор о кредитовании.

В сложных ситуациях, грозящих невозвратом кредита, банк, как правило, идет навстречу заемщику. Если неплатежеспособность заемщика носит временный характер – например, вызвана потерей работы, – можно оформить отсрочку платежей на этот период (в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору). Если же заемщик не в состоянии погашать кредит в течение длительного периода времени, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Вырученные деньги направляются на погашение кредита и компенсацию издержек банка при реализации жилья. Оставшаяся сумма передается заемщику, либо на эти деньги покупается новое жилье меньшей площади.

Советы по выбору ипотечной программы

Выбор ипотечной программы очень важный шаг: от его правильности зависит в итоге количество потраченных заемщиком денег и времени. При выборе программы необходимо учитывать следующие параметры:

  • минимальная ставка кредита;
  • максимальный срок кредита;
  • размер первоначального взноса;
  • условия подтверждения доходов;
  • максимальная сумма кредита.

Размер ставки по кредиту – первый показатель, на который обращает внимание заемщик. Просто сравнивать ставки разных банков не совсем правильно, поскольку кроме процента по кредиту заемщику ежегодно придется оплачивать страхование указанных банком рисков. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита. Для корректного сравнения необходимо рассчитать эффективную (то есть фактическую) процентную ставку, которая включит в себя все предстоящие траты.

Если в приоритете срок ипотечного кредита и его размер, о низкой процентной ставке придется забыть.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита (за редким исключением), его минимальный и максимальный размер определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать полученные средства в качестве первоначального взноса. Сегодня банки предлагают достаточно низкие процентные ставки (8%), если первоначальный взнос превышает 50% стоимости жилья.

При наличии проблем с подтверждением доходов или трудового стажа, а также при отсутствии регистрации в том регионе, где предполагается приобрести жилье, необходимо обращаться в банки, готовые кредитовать заемщиков без предоставления данной информации.

Брать ипотеку лучше в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, а колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах, и на стоимости кредита. Кроме того, предложений банков по ипотеке в иностранной валюте не так уж много.

Обратите внимание на то, предусмотрена ли программой возможность досрочного погашения кредита без штрафов.

Чтобы получить детальное представление о программе кредитования, рекомендуется подать заявку на предоставление ипотечного кредита сразу в несколько банков, посетить консультации, сравнить предложенные условия и только после этого делать выбор.

Ипотечное агентство АИЖК

Ипотечное агентство (точнее, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК) – государственная организация, созданная для успешного развития ипотеки в России. В регионах развитием ипотеки занимаются зависимые от АИЖК региональные агентства.

АИЖК сотрудничает с банками-партнерами по отработанной схеме: агентство берет на себя определение условий кредитования и предварительное консультирование заемщика, а кредит выдает банк-партнер (на условиях, заданных ипотечным агентством). Далее агентство выкупает у банка-партнера право требования кредита и становится кредитором заемщика на весь срок ипотеки. При смене кредитора заемщик ипотечного кредита получает письмо-извещение о переходе закладной к агентству и новые банковские реквизиты для погашения кредита. Таким образом, заемщик получает как бы государственный кредит для решения своих жилищных проблем.

Принято считать, что условия кредита, предлагаемые ипотечными агентствами, выгоднее предложений банков. Каждый заемщик сам выбирает, через кого ему удобнее и выгоднее брать ипотечный кредит. Агентство может предложить более привлекательные условия кредитования. Однако получить ипотечный кредит в иностранной валюте через АИЖК невозможно. Кроме того, высока вероятность, что после переуступки кредита федеральному агентству с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление средств в счет погашения кредита. А банки-партнеры федерального агентства могут вносить в ипотечную программу некоторые изменения, например касающиеся дополнительных расходов.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, заемщик имеет право на имущественный налоговый вычет в пределах 2 млн. руб. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом. При этом в указанную сумму входят денежные средства, потраченные на покупку или строительство, проценты по ипотечному кредиту.

Для получения имущественного налогового вычета следует подать заявление и приложить к нему:

  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
  • договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
  • платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и др.);
  • кредитный договор;
  • акт приема-передачи квартиры.

Подготовленный пакет документов вместе с налоговой декларацией подается в налоговые органы по месту прописки. Срок рассмотрения документов – три месяца.

Еще один вариант – подать заявление на налоговый вычет работодателю. В этом случае в налоговой нужно получить документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет, – уведомление с указанием наименования компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы. Если годовой размер зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, их можно перенести на следующий год.

Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку. Для получения вычета по процентам необходимо ежегодно, вплоть до полного исчерпания причитающейся суммы вычета, подавать в налоговый орган весь пакет документов.

В случае перекредитования заемщик теряет право на вычет с процентов по новому кредиту, так как заем в этом случае оформляется не на покупку жилья, а на погашение ранее взятого кредита.

При приобретении жилья в совместную собственность имущественный налоговый вычет полагается один на всех собственников в равных долях.

Имущественный налоговый вычет предоставляется не только на приобретение квартиры, дома, но и на получение проектно-сметной документации, покупку строительных материалов, отделочных и коммуникационных работ и пр.

Имущественный налоговый вычет предоставляется один раз в жизни, срок давности для подачи заявления на него отсутствует.

Рефинансирование ипотеки

Перекредитование – это возможность сэкономить, возникающая уже в ходе выплаты ипотечного кредита. Суть процедуры – получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения взятого ранее кредита с более высокой ставкой. В условиях конкуренции банков заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. Для перекредитования заемщику следует обратиться в банк с заявлением о замене (погашении) дорогого кредита, при этом в действующем договоре ипотеки обязательно должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения.

В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице ставок в 2–3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено с определенными дополнительными расходами. Так, придется повторно пройти процедуру оценки жилья и его страхования, что может занять достаточно много времени. Кроме того, у разных банков требования к ипотечной недвижимости различны, и жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим. Огромную роль при перекредитовании играет и кредитная история заемщика, которая должна быть безупречной: наличие задержек или просрочек платежей может оказаться фатальным. И наконец, вне зависимости от того, изменится при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

Есть и еще один нюанс. В главе 7 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». Проще говоря, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики вынуждены сначала погасить кредит у первоначального кредитора и снять залоговое обременение с жилья – только потом они могут получить новый ипотечный заем и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправданно; если же сумма не превышает половины стоимости, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

Лишение банка лицензии

Что делать, если у банка, в котором была взята ипотека, отозвали лицензию? Таким вопросом в последнее время задаются многие россияне. Чистка рядов кредитных организаций – дело хорошее, однако вопросов у заемщиков при этом возникает немало.
Итак, если банк лишился лицензии, а вы взяли в нем ипотечный кредит, учтите:
1. Кредит все равно придется возвращать.
2. При лишении банка лицензии временная администрация должна своевременно в письменном виде уведомить всех клиентов о данном факте.
3. После получения письма о лишении банка лицензии заемщику следует оперативно обратиться в банк к временной администрации, которая на основании кредитного договора выдаст номер нового расчетного счета, куда вы станете перечислять последующие платежи по ипотеке.
4. В случае если временная администрация в банке еще не сформирована, нужно платить за ипотеку по старой схеме в ранее определенные сроки, обязательно сохраняя квитанции, подтверждающие факт оплаты. При возникновении споров такие квитанции станут неопровержимым доказательством вашей правоты и добропорядочности.

И еще несколько важных нюансов:

– Банк, к которому перешел ипотечный кредит, не имеет права пересматривать условия предоставления кредита.
– Новая кредитная организация, к которой перешла ваша ипотека, не имеет права требовать досрочного погашения ссуды – ни частичного, ни полного.
– Сообщить заемщику о переходе кредита другому банку временная администрация обязана в письменном виде.

Вернуться к началу