Главная
Медиа
Как ДДУ превратился в удобный и безопасный инструмент для покупки квартиры

Как ДДУ превратился в удобный и безопасный инструмент для покупки квартиры

Содержание:

Что такое ДДУ?
Какие преимущества есть у ДДУ?
Есть ли у ДДУ недостатки?
Как работает ДДУ?
Что нужно знать о ДДУ?
От чего может защитить ДДУ?
А как еще может помочь ДДУ?

На сегодняшний день договор долевого участия – это один из самых надежных и безопасных документов, который способен защитить участников сделки по приобретению квартир в строящемся доме от всех рисков, связанных с рынком недвижимости. Давайте рассмотрим все тонкости и особенности, связанные с его оформлением.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия или ДДУ — это документ, который помогает заключить сделку купли-продажи недвижимости, которой де факто еще не существует, потому что дом или жилой комплекс еще строится. А бывают случаи, когда объект строительства есть только в теории и застройщик даже не начал рыть котлован на выделенном ему участке. Обычные договора купли продажи в таких случаях не работают, поэтому на помощь приходит договор долевого участия. В этом документе прописана сумма, которую покупатель передает застройщику на одном из начальных этапов строительства, в обмен на гарантии передать ему квартиру с определенными характеристиками после того, как стройка закончится и здание будет введено в эксплуатацию. Грубо говоря, покупатель покупает долю в проекте застройщика, поэтому документ, скрепляющий покупку доли так и называется: договор долевого участия. Такой договор заключается до момента ввода здания в эксплуатацию, то есть у него есть определенный срок действия. И одна из гарантий для покупателя связана с этим сроком: если застройщик затянет со стройкой, всегда можно вернуть свои деньги обратно с процентом за использование средств.

Какие преимущества есть у ДДУ?

Главная причина популярности договора долевого участия – возможность получить квартиру в новом доме по очень привлекательной цене. Впрочем, недостатки у такой сделки тоже есть. Во-первых, придется подождать получения ключей потому что строительство – это довольно долгий процесс, на который требуется пара-тройка лет. Кого-то этот момент сильно смущает, но в целом количество желающих заключить договор ДДУ на квартиру не уменьшается. Особенно после того, как в 2019 году в закон о долевом строительстве внесли изменения, которые обеспечивают участникам сделки гарантии безопасности вложенных денег. Если раньше недобросовестный застройщик мог просто исчезнуть с деньгами дольщиков, после внесения изменений такой финт стал невозможным: до окончания строительства средства покупателей хранятся у третьих лиц, поэтому, что бы ни случилось с застройщиком, они могут быть уверены в сохранности своих сбережений. Как и в том, что они не попадутся на трюк с двойной продажей квартир, когда на одно и то же жилье оформляется несколько договоров долевого участия с разными людьми. После того, как ДДУ стали регистрировать в Росреестре, такую мошенническую схему просто невозможно реализовать при всем желании сделать это.

Есть ли у ДДУ недостатки?

Как и любая сделка, в которой можно получить хорошую прибыль, покупка квартиры через договор долевого участия таит достаточно рисков. С одной стороны, покупатель может быть уверен, что его деньги никуда не пропадут и никто не сможет купить его квартиру «одновременно с ним». С другой стороны, за несколько лет, на которые растягивается строительство может произойти так много, что предсказать это невозможно. А еще у застройщика есть законное право смещать сроки строительства и введения здания в эксплуатацию, что может существенно снизить прибыльность ваших инвестиций в собственное жилье. Порой срок сдачи переносят не один и не два раза. И даже тот факт, что в случае серьезной задержки вам вернут все вложенные деньги, не служит гарантией того, что этих денег вам хватит на приобретение другого жилья: потому что мы уже говорили, что за несколько лет может случиться всякое. Еще один нюанс, с которым часто сталкиваются дольщики – это изменение проектной декларации в ходе строительства, которое приводит к тому, что после ввода в эксплуатацию покупатель получают ключи от квартиры, которая отличается от прописанной в договоре. Как видите, нюансов очень много, но чаще всего они все-таки покрываются разницей в цене между стоимостью квартиры в доме, введенном в эксплуатацию, и жильем, приобретенном на одном из начальных этапов строительства.

Как работает ДДУ?

Механизм сделки, которую оформляют с помощью ДДУ работает таким образом: после того, как покупатель обсудил с застройщиком технические характеристики квартиры, которую он хотел бы получить после окончания строительства, он передает сумму, в которую застройщик оценивает приобретаемое жилье. Вот только эти деньги «падают» не на счет застройщика, а на специальный эскроу-счет, которым владеет третья сторона – гарант безопасности договора. Поэтому деньги находятся в безопасности до окончания строительства, после чего довольный покупатель получает ключи от квартиры, а добросовестный застройщик – честно заработанные деньги. А до тех пор, пока идет стройка, пользоваться деньгами не может никто – они фактически «заморожены». Поэтому, сделку, которую оформляют с помощью ДДУ можно считать краткосрочной инвестицией в недвижимость: за время строительства квартиры вырастают в цене, чем пользуются многие покупатели недвижимости на «стадии котлована». Важный совет: старайтесь максимально подробно и дотошно описать квартиру, которую планируете получить после окончания строительства: этаж, метраж, количество комнат и их площадь, высоту потолков и прочие мелочи. И обязательно уточните детали отделки – это тоже поможет избежать неприятных сюрпризов и даст вам возможность получить какую-то компенсацию, если застройщик немного изменит правила игры по ходу стройки, а такое часто случается, потому что строительство – не самый предсказуемый процесс. Впрочем, от самых часто встречающихся проблем со стройкой покупателей защитит Фонд защиты прав дольщиков и федеральный закон за номером 214. Но даже такие защитные механизмы не всегда могут помочь. Поэтому не нужно забывать проверять застройщика и проверять, сколько у него законченных объектов и какие отзывы.

Что нужно знать о ДДУ?

Как и у любого юридического документа, у договора долевого участия есть свои тонкости, о которых лучше узнать до заключения сделки. Начнем с главного: в каком бы формате вы ни заключили ДДУ, а его можно оформить в традиционном «бумажном» виде или создать цифровой документ, договор долевого участия обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно подать заявление в МФЦ, к которому прилагается несколько – зависит от количества участников сделки плюс один для регистрирующего органа – договоров ДДУ со всеми приложениями и дополнениями и два заявления о госрегистрации: одно от застройщика, а другое от дольщика. Кроме этого нужно будет предъявить удостоверения личности заявителей и нотариальное согласие одного из супругов, если в сделке принимает участие другой супруг. Если у вас есть электронная подпись, документы можно отправить в электронном виде: на регистрацию в любом случае понадобится от семи до девяти рабочих дней.

На всякий случай пропишем «обязательные» пункты, которые должны быть упомянуты в договоре. Это кадастровый номер участка, на котором будут строить ваш дом, адрес этого дома и запланированное количество этажей, ориентировочный номер квартиры, которую вы покупаете, ее планировка и общая площадь, а также срок введения здания в эксплуатацию. Хорошо еще добавить, какого размера будет балкон и будет ли он, вообще, с какой отделкой будет сдаваться квартира и полную стоимость квартиры и отдельного квадратного метра.

От чего может защитить ДДУ?

В зависимости от того, насколько подробно вы составили договор, он сможет защитить вас от переноса сроков строительства – неустойкой, которую вы сможете потребовать у застройщика, или возвратом полной стоимости квартиры, включая компенсацию за использование ваших денег. «Недостающие» метры тоже можно компенсировать с помощью ДДУ, если включить этот пункт в договор. И тут возникает резонный вопрос: даст ли застройщик возможность изменить текст типового договора? Ответ такой же резонный: если вы нашли пункты, которые вам категорически не нравятся, а дополнения, которые могут защитить ваши права не хотят включать, может быть стоит задуматься о целесообразности сделки? Заканчивая разговор о степени защиты, можно отметить, что все ДДУ регламентируются положениями Федерального закона №214-ФЗ, нормами Гражданского кодекса РФ и законом «О защите прав потребителей».

А как еще может помочь ДДУ?

Во-первых, с помощью договора долевого участия можно приобрести нежилое помещение: от апартаментов до места в паркинге.

Во-вторых, с помощью ДДУ можно выгодно перепродать свою долю, не дожидаясь окончания строительства – это делается с помощью договора переуступки доли. Для этого нужно будет заключить договор цессии, который подтвердит переход вашей доли к новому владельцу.