Главная
Медиа
Счета эскроу: плюсы, минусы и подводные камни схемы

Счета эскроу: плюсы, минусы и подводные камни схемы

Содержание:

Что изменил счет эскроу?
Эскроу счета: что это простыми словами
Основные этапы сделки при использовании счета эскроу
Чем эскроу-счет отличается от банковской ячейки?
Можно ли использовать счет эскроу для покупки на вторичном рынке?
Счет эскроу: короткое резюме

После череды громких скандалов с обманутыми дольщиками, российских девелоперов обязали перейти на проектное финансирование своих проектов, которое предполагает использование счетов эскроу для сделок на рынке долевого строительства. Давайте попробуем разобраться, как появление счетов эскроу изменило рынок новостроек.

Что изменил счет эскроу?

Новая схема появилась на российском рынке недвижимости в 2019 году, и многие эксперты опасались, что изменение традиционной схемы взаимодействия застройщика и покупателя «сломает» налаженные процессы. Время показало, что опасения были напрасны: все участники «новостроечного» рынка быстро и легко адаптировались к появлению новых этапов и условий сделок. А вот надежность процессов и защищенность участников процесса купли-продажи серьезно возросла. Одним из важнейших изменений стал обязательный этап с открытием счета эскроу, на котором должны храниться деньги покупателя до передачи ему ключей. Это нововведение исключило варианты с махинациями недобросовестных застройщиков и «двойными» продажами квартир. А еще счет эскроу избавил рынок недвижимости от правовой асимметрии, когда в роли одного участника сделки, предметом которой выступает недостроенное здание, выступает юридическое лицо, а другой участник сделки – лицо физическое. Такая ситуация приводила к тому, что для отстаивания своих интересов дольщикам приходилось создавать союзы и объединения. А когда на рынке появился такой инструмент, как договор эскроу, защиту интересов дольщиков взяли на себя банки, у которых гораздо больше возможностей для оценки компетенции и профессионализма застройщика. А так как все недостроенные объекты по новым правилам игры ложатся «на баланс» банка, который открывает счета эскроу, ему приходится оценивать застройщиков очень тщательно.

Эскроу счета: что это простыми словами

Если убрать из схемы все сложные термины, можно оставить очень простую расшифровку термина счет эскроу – это счет с определенными ограничениями, который банк, кредитующий проект застройщика, открывает для покупателей квартир в этом проекте. Такой банк называют эскроу-агентом и он, кроме всего прочего, контролирует платежи застройщика подрядчикам – это помогает избежать неконтролируемых и нецелевых расходов. Какие ограничения есть у счета эскроу? Деньги с него нельзя снимать до окончания строительства – это служит гарантией возврата сбережений покупателя, в случаях, когда строительство идет не по плану. А если застройщик выполняет свои обязательства перед покупателями, он получает все честно заработанные деньги сразу после того, как раздаст ключи от квартир. С появлением этой надежной схемы «заморозки» денег, пикеты обманутых дольщиков остались в прошлом. Очень часто забывают о том, что у счета эскроу есть еще одно преимущество: в полном соответствии с ГК РФ средства на этом счету нельзя арестовать или наложить на них какое-то взыскание. Потому что «замороженные» деньги уже не принадлежат человеку, хотя застройщик еще и не может ими распоряжаться. А еще суммы до десяти миллионов попадают под защиту системы АСВ.

Основные этапы сделки при использовании счета эскроу

Схему приобретения квартиры с помощью счета эскроу можно разделить на пять промежуточных шагов.

Шаг первый: застройщик открывает специальный расчетный счет в банке, который состоит в списке уполномоченных эскроу-агентов – этот список всегда может изучить на портале Центробанка.
Шаг второй: человек, который хочет купить квартиру в новостройке заключает с застройщиком два договора: договор долевого участия и трехсторонний договор, который нужен для открытия эскроу-счета.
Шаг третий: банк эскроу-агент открывает новый эскроу-счет, а застройщик с покупателем регистрируют свой договор долевого участия в Росреестре.
Шаг четвертый: покупатель вносит деньги на счет эскроу – они будут «заморожены» на счетах банка, пока застройщик не выполнит свои обязательства и не сдаст квартиру.
Шаг пятый: после введения здания в эксплуатацию, деньги с эскроу счета уходят на счет застройщика, а покупатель оформляет полученную квартиру в собственность.

Чем эскроу-счет отличается от банковской ячейки?

До появления на рынке недвижимости счетов эскроу, у банков в активе были такой инструмент, как банковские ячейки и аккредитивы. Почему же их не стали использовать для схем с продажей квартир в строящемся жилье? Эксперты сходятся во мнении, что дело в особенности пополнения ячеек – в нее можно положить только «наличку». А сегодня никто не хочет кататься по городу с большими суммами в сумках или чемоданах. К тому же, при внесении наличных денег обязательным этапом становится проверка купюр на подлинность, а это отнимает много времени. Но все это просто неудобства: у банковских ячеек есть один недостаток, который исключает возможность использовать ее для расчетов между застройщиком и покупателем «долевки». Речь о том, что физическое лицо не может разрешить доступ к своей ячейке лицу юридическому. А это уже серьезный барьер.

Впрочем, у банков есть еще один инструмент, который может «конкурировать» со счетом эскроу – это аккредитив, на котором можно зарезервировать деньги на определенный срок или до выполнения определенных условий. Собственно, иногда аккредитивы используют в сделках с недвижимостью: и с «долевками», и с новостройками, и с квартирами со вторичного рынка. Аккредитивы не требуют налички и банк может взять на себя роль посредника между плательщиком и получателем денег. Но! У него не будет такой «личной» заинтересованности, как у банка, который играет роль эскроу-агента, а деньги, которые лежат на аккредитиве не попадают под защиту АСВ.

Именно поэтому на федеральном уровне спроектировали такой удобный и надежный инструмент, как счет эскроу. Он открывается бесплатно, не подлежит аресту, защищен государственной системой страхования вкладов и гарантирует сохранность средств дольщика при любом форс-мажоре. А еще он исключает любые мошеннические схемы и не требует налички!

Можно ли использовать счет эскроу для покупки на вторичном рынке?

Как показывает практика, эскроу счета так понравились рынку недвижимости, что их используют не только для покупки доли в новостройке: этот инструмент активно используют при сделках на вторичном рынке и покупке квартир в ипотеку. Собственно, покупка «вторички» с использованием счета эскроу вписывается в тот же алгоритм, что и покупка доли. Отличие только одно: «замороженные» на счете деньги получит не девелопер, который вручил покупателю ключи, а продавец, который передал покупателю право собственности и освободил квартиру от всех прописанных в ней людей. И преимущества у такой схемы тоже сохраняются: она защищает от мошенников и недобросовестных продавцов или покупателей. «Ипотечная» схема с применением счета эскроу немного сложнее: покупатель находит банк, который соглашается его кредитовать, регистрирует договор долевого участия, а потом вносит на счет эскроу первый взнос за ипотеку. Остальные платежи по ипотеке он тоже будет вносить на этот счет. Плюсом такой схемы можно считать возможность рефинансирования своего ипотечного кредита – для этого даже можно сменить банк. Минусы тоже есть: в случае расторжения договора долевого участия по причине срыва сроков или нарушения застройщиком других обязательств, деньги, которые пошли на уплату процентов по кредиту, не вернутся.

Счет эскроу: короткое резюме

Подводя итоги, можно сделать вывод: новый банковский инструмент справился со своей задачей по минимизации рисков участников сделок с недостроенными жилыми зданиями. Дольщики получили защиту своих интересов и гарантию возврата денег, а риски взяли на себя профессиональные игроки рынка недвижимости: застройщики и банки. К недостаткам схемы можно отнести только два момента: во-первых, введение счетов эскроу ожидаемо «укрупнило» рынок, убрав с него все маленькие компании, а, во-вторых, за несколько лет «заморозки» деньги могут сильно обесцениться, поэтому возврат средств не всегда можно назвать адекватным выходом из сделки. Но, даже с учетом этих недостатков, эскроу можно считать самым надежным способом сохранить нервы при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке.