Главная
Медиа
Трейд-ин – это выгодная сделка или бесплатный сыр в мышеловке?

Трейд-ин – это выгодная сделка или бесплатный сыр в мышеловке?

Содержание:

Что такое трейд-ин?
Особенности сделки в формате трейд-ин
Есть ли ограничения у формата трейд-ин?
Преимущества формата трейд-ин

Застройщики все чаще предлагают потенциальным покупателям услугу трейд-ин квартир: в Москве практически у каждого девелопера на сайте обозначена возможность обмена старой квартиры на новое жилье. Давайте попробуем разобраться в особенностях этой услуги, чтобы понять, в каких случаях это предложение может быть действительно выгодным.

Что такое трейд-ин?

Понятие трейд-ин пришло в недвижимость из автосалонов, в которых уже давно предлагают оплачивать часть цены своего нового автомобиля старым. Вот только в случае с автомобилями трейд-ин гораздо проще: оценить ликвидность подержанной машины и провести оценку ее рыночной стоимости всегда проще, чем адекватно оценить квартиру с вторичного рынка. Трейд-ин квартиры – всегда довольно сложная и многоступенчатая операция, в которой принимают участие как минимум три стороны: потенциальный покупатель, который хочет получить новую квартиру, застройщик, который соглашается принять часть оплаты «вторичкой», и сторонний покупатель, который покупает эту вторичку. Бывает, что человек, который частично оплачивает свою новую квартиру старым жильем, не ждет, когда появится третий участник сделки и ничего о нем не знает: его квартиру выкупает застройщик.

Особенности сделки в формате трейд-ин

Алгоритм проведения покупки квартиры с использованием услуги трейд-ин довольно прост:

Потенциальный покупатель обращается к застройщику, который предлагает приобрести новую квартиру через трейд-ин. Но иногда отдел продаж застройщика сам связывается с теми, кто выставляет свои квартиры на продажу, с предложением воспользоваться услугой трейд-ин. В Москве, например, это обычная практика.
После получения согласия на оформление покупки нового жилья через трейд-ин, специалисты из команды застройщика проводят оценку старой квартиры потенциального покупателя и предлагают цену, по которой готовы ее выкупить. Эта сумма зависит от многих факторов, но обычно она на 5-10% ниже рыночной стоимости.
После согласования стоимости выкупа старой квартиры, покупатель выбирает себе новую квартиру в одном из жилых комплексов застройщика и подписывает договор о бронировании ее цены на определенный срок и условий продажи своей старой недвижимости. При бронировании речь обычно идет о нескольких месяцах, которые понадобятся, чтобы реализовать старую квартиру потенциального покупателя: на это уходит от двух месяцев до полугода. Но эти сроки желательно прописать в договоре продажи. Как и обязательство застройщика не продавать выбранную покупателем новую квартиру до истечения срока бронирования.
После того, как застройщик находит желающего приобрести старую квартиру, одним днем проводят две сделки: продажу старой квартиры и покупку новой. Если это необходимо, на остаток стоимости оформляется рассрочка или заключается ипотечный договор с одним из банков. Преимуществом услуги трейд-ин можно считать тот факт, что покупателю нужно появиться в офисе застройщика только однажды: когда нужно будет подписывать документы о продаже старой квартиры и покупке новой. Все предварительные операции, кроме сбора пакета документов для продажи, можно провести в онлайне. Но собирать это пакет в любом случае придется делать самостоятельно, даже, если вы продаете квартиру в обычном режиме и с риелтором.

Давайте сразу ответим на несколько вопросов по алгоритму:

Встречаются варианты, когда даже не придется ждать, когда найдется покупатель на старую квартиру: застройщики выкупают их сами. Но! В этом случае цена будет гораздо ниже рыночной. Да и встречаются такие предложения очень редко.
Если за прописанное в договоре время бронирования покупатель так и не нашелся, специалисты отдела продаж застройщика предложат снизить стоимость квартиры, чтобы повысить вероятность продажи. Обратите внимание, что иногда за бронирование вносится определенная сумма, которая может быть невозвратной. Поэтому внимательно читайте договор бронирования, чтобы избежать неожиданностей.

Есть ли ограничения у формата трейд-ин?

Имейте в виду, что не вся вторичная недвижимость подходит для запуска сделки в формате трейд-ин. Квартиры, которыми можно частично оплатить новое жилье, должны быть «чистыми», то есть без судебных арестов. Некоторые застройщики ограничивают географию вторичной недвижимости и ее стоимость, а также предъявляют дополнительные требования к домам, в которых находятся старые квартиры: от этажности до года постройки. Апартаменты, частные дома, построенные на землях для ИЖС и квартиры, приобретенные с участием материнского капитала, тоже не подходят для формата трейд-ин. Как и доли в квартире. А вот ипотека не является препятствием для оформления сделки.

Преимущества формата трейд-ин очевидны:

Вам не нужно самостоятельно искать покупателя на свою старую квартиру
Все операции по подбору новой квартиры и поиску покупателей берет на себя отдел продаж застройщика, и вы не платите за это
Несмотря на то, что выкупать вашу квартиру будут по цене ниже рыночной, потери в деньгах вполне сопоставимы с комиссией риелтора, которого вы привлечете для самостоятельной продажи. Это легко проверить на практике: позвоните в любое риелторское агентство и проведите оценку квартиры по трейд-ин.
Большую часть операций и переговоров можно провести в онлайне.
Трейд-ин реально сокращает срок продажи вашей старой недвижимости и количество бумажной волокиты.

И тут пора ответить на главный для многих вопрос по трейд-ин: зачем застройщику нужно играть в такую сложную игру, если он может просто продавать квартиры в обычном порядке и без промежуточных этапов? И на чем он, вообще зарабатывает, если все услуги потенциальный покупатель получает бесплатно? Ответ на первый вопрос очень простой: для застройщика трейд-ин служит не только маркетинговым инструментом по привлечению покупателей, но и одним из немногих способов получить «живые» деньги. Ведь по последнему законодательству ему приходится замораживать большие суммы до окончания строительства. А зарабатывает он на неспешном росте цен на недвижимость. Вы тоже можете ждать, пока цена на вашу квартиру вырастет, но цена квартир в новостройках растет быстрее, потому многих и привлекает трейд-ин.

Хотя, и у этого формата есть недостатки. И это не только потеря 5-10% от рыночной стоимости своей квартиры, но и то, что после продажи старого жилья придется какое-то время ждать, когда введут в эксплуатацию дом, в котором вы приобрели новую квартиру. И все это время вам придется где-то жить и возможно платить за аренду жилья. Поэтому совет для тех, кто хочет попробовать трейд-ин квартиры такой же, как и для любой операции с недвижимостью: возьмите калькулятор и тщательно переведите все возможные варианты в цифры и проанализируйте полученные результаты. Если они вас устраивают, значит есть резон оплатить своей старой квартирой новую!